|
Что нужно знать при расширении балкона и при перепланировки квартиры.
При изменении планировки своей квартиры
запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов. Также нельзя
увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений,
переносить их в другие помещения. Запрещен демонтаж балконных блоков. Например,
нельзя объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания
внешних стен (неважно, несущие они или нет). Также нельзя переносить на лоджии
и балконы батареи центрального отопления и объединять квартиры по вертикали с
полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий. Запрещено в
процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов и демонтировать
вентиляционные каналы и короба. Также нельзя рыть погреба, создавать пристройки
к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек, устанавливать
кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу.
Депутаты ужесточили ответственность за незаконную
перепланировку квартир, внеся правки в Уголовный кодекс. Теперь за
перепланировку, из-за которой пострадала жизнь или здоровье окружающих, или же
это усложняет пользование домом (например, из-за объединения квартир
уменьшается лестничная клетка) грозит штраф от 1700 до 4250 гривен, а то и три
года тюрьмы. За повтор — от 3 до 8 лет. Если же, не дай бог, есть жертвы, либо
нанесен материальный ущерб в особо крупных размерах (более 17 000 грн) — тюрьма
от 5 до 12 лет.
ЗАКОННЫЙ ПУТЬ: Для того, чтобы сделать
перестройку на своей жилплощади законно, нужно заказать ее проект и согласовать
его по разным инстанциям (СЭС, пожарные, тепловики), также собрать подписи у
соседей, что они не против. Однако это дорогое удовольствие (цена может достичь
5—6 тысяч гривен). К тому же обивание порогов займет немало времени. Именно
поэтому никто и не спешит сообщать компетентным органам о том, что хочет
объединить кухню и туалет или снести кладовку. Однако в таком случае вы не
можете продать квартиру, завещать ее, внести в банк как залоговое имущество для
получения кредита — нужна справка-характеристика бюро технической
инвентаризации (БТИ), а ее не выдадут, если в квартире имеются переделки — до
тех пор, пока вы не выполните требование Жилкодекса, вернув все в исходное
состояние.
КАК ЛЕГАЛИЗОВАТЬСЯ:
Впрочем, в связи с изменением в законы юристы и
риелторы не ждут массовых походов комиссий по домам в поисках незаконных
перепланировок, поскольку в законе четко не прописаны понятие «перепланировка»
и «реконструкция», поэтому будет процветать коррупция. И действительно, сейчас
самый простой путь — это «договориться» с инспектором БТИ о том, чтобы он «не
заметил» изменения в плане квартиры. Разбег «цены вопроса» очень велик, говорят
риелторы, — от 500 долл. до 50 000 долл. все зависит от того, что именно нужно
«не заметить».
Еще один полузаконный вариант — пройти весь путь
постфактум, мол, вы только хотите сделать эти изменения. Можно заплатить
символический штраф (от 17 до 51 гривни) за самовольную перепланировку и
приступить опять же к заказу плана и согласования его по всем инстанциям. А единственный
законный путь легализовать перепланировку — ввести ее в эксплуатацию через суд.
Для этого необходимо иметь на руках отказ о вводе ваших изменений в
эксплуатацию от районной администрации и обжаловать его в суде. В ходе
разбирательств придется пройти экспертизу, доказав, что перепланировка не несет
угрозы жизни окружающим и не нарушает строительные нормы. Однако есть элементы
квартиры, которые трогать не стоит, поскольку даже за взятки такую
перепланировку не узаконят.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧЕГО НЕЛЬЗЯ
При изменении планировки своей квартиры
запрещено трогать несущие стены, вентиляцию и звукоизоляцию полов
Что запрещено делать со своей
квартирой:
1. Увеличивать площадь санузлов и ванных
комнат за счет жилых помещений, переносить их в другие помещения
2. Любое вторжение в несущие конструкции
(даже если речь идет о нише для микроволновки)
3. Демонтаж балконных блоков. Например,
запрещено объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания
внешних стен (неважно, несущие они или нет).
4. Переносить на лоджии и балконы батареи
центрального отопления
5. Объединять квартиры по вертикали с
полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий
6. В процессе ремонта удалять
звукоизолирующее основание полов
7. Демонтировать вентиляционные каналы и
короба
8. Рыть погреба, создавать пристройки к
квартирам, распложенным на первых этажах многоэтажек
9. Устанавливать кондиционеры и
спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу
Что можно сделать со своей квартирой:
1. Увеличивать площадь санузла путем
объединения ванной и туалета, а также присоединения части коридора
2. Расширять площадь жилых комнат за счет
коридоров и вспомогательных помещений
3. Устраивать из комнаты и смежной с ней
кухни кухню-столовую
4. Прорубать проемы в стенах (если они не
являются несущими) между различными помещениями, сносить печи и камины
5. Сносить антресоли, встроенные шкафы и
кладовки для увеличения жилой площади
6. Стеклить балконы и лоджии
Подробнее: http://news.mail.ru/inworld/ukraina/economics/5363255/ 
Как получить разрешение на перепланировку квартиры?
Официальное согласование перепланировки в квартире займет год и потребует от владельца квартиры минимум $1000. Как выяснили "Деньги", большинство украинцев поступают проще -- делают ремонт втихаря или обращаются за помощью к посредникам.
Допустим Вы самостоятельно снесли стену, разделяющую кухню и жилую комнату. Естественно, ни за какими разрешениями на перепланировку Вы никуда не обращался. Мол, "пустяки, дело житейское". Через месяц на Вас в ЖЭК "настучал" дворник или сосед, ворчавший, когда Вы складывал строительный мусор возле мусорных баков. В итоге Вас оштрафовали за самовольное строительство и велели восстановить утраченную конструкцию.
Фантазии владельцев квартир относительно изменения облика своего жилища воистину безграничны. Однако украинское законодательство не позволяет воплотить в жизнь большинство идей. Поэтому безопаснее сначала узнать, что в квартире менять нельзя, а что можно. "Наиболее популярные перепланировки, например, объединение лоджий и балконов, санузла, в целом запрещены в многоквартирных жилых домах независимо от типа квартиры. Размещение кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах жилых домов, обращенных на улицу, тоже запрещено. Однако такая, не затрагивающая элементы конструкции квартиры, перепланировка не должна создавать серьезных проблем собственнику", -- пояснил "Деньгам" юрист ЮФ "Лавринович и Партнеры" Константин Пильков.
Процедура согласования
Перепланировка помещения -- работа, не затрагивающая несущие конструкции или капитальные стены. Это, например, установка и снос легких, не несущих конструкций (перегородок). Для получения разрешения на нее необходимо подать в РГА(райисполком) пакет документов. "Основные из них: заявление с просьбой предоставить разрешение, документ о праве собственности на квартиру, согласие собственника здания на проведение работ (по сути, это согласование с жэком и подтверждение всеми соседями согласия в одном документе), краткая характеристика планируемых работ. Не стоит удивляться, если условием соседей для получения согласия станет облагораживание лестничной клетки", -- предупреждает г-н Пильков. Для проведения перепланировки необходимо заказать ее проект у архитектора (от $100 до $1500 в зависимости от сроков и сложности, для квартиры площадью 50 м2 это обойдется в среднем в $1000) и согласовать его с районной администрацией. На получение разрешения требуется 6--12 месяцев, и обойдется это минимум в $1000.
После завершения перепланировки с актом принятых работ и согласованным проектом необходимо обратиться в БТИ, чтобы вызвать инспектора для проведения инвентаризации, после которой выдается новый техпаспорт квартиры. "Если в результате сноса, переноса перегородок или легких конструкций, некапитальных стен площадь квартиры увеличивается на более чем 5%, это уже не считается перепланировкой и требует дополнительного согласования с органами власти", -- уточняет руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус. Но на практике процедура "легализации" перепланированной квартиры мало чем отличается от описанной ниже -- применяемой к последствиям капитального ремонта. Во всяком случае, в Украине узаконить перепланировку можно только так.
Капитальный ремонт -- строительные работы, связанные с восстановлением несущих конструкций жилого помещения. Чтобы его осуществить, тоже необходимо получить разрешение в районной администрации. "Готовый проект надо согласовать еще в ряде инстанций (жэк, "Николаевэнерго", "Николаевгаз", санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры). Если же предусмотрено вмешательство в несущие стены (дополнительная нагрузка на перекрытия и так далее), понадобится и виза специалиста "Николаевгосэкспертизы".
После того как проект согласован, собственник может заключать договор подряда со строительной организацией и приступать к капитальному ремонту. По его завершении госкомиссия, созданная районной администрацией, оформляет акт ввода в эксплуатацию. Но до этого придется пообщаться с жэком, райжилуправлением, газовщиками, энергетиками, получить от соседей подтверждение того, что ремонтные работы не нанесли им ущерба.
Имея на руках заключение такой госкомиссии, владелец обращается в БТИ и приглашает технических инспекторов для проведения инвентаризации. После чего выдается новое свидетельство на право собственности и формируется новый техпаспорт. "Капитальный ремонт тесно связан с перепланировкой. Очень часто проектные организации закрывают глаза на то, что планируется осуществить капитальный ремонт, и разрабатывают проект перепланировки, чтобы упростить и облегчить инвестору задачу". Обычно на получение разрешения на капремонт требуется 6--12 месяцев, и стоит это уже $3--5 тыс.
Реконструкция квартиры (изменение технико-экономических показателей помещения) -- более сложные работы. Это вмешательство во внешние конструкции, например, "прорубка" окна в стене или снятие несущей стены для объединения двух жилых комнат (хотя, скорее всего, сделать это собственнику квартиры не позволят), увеличение площади квартиры более чем на 5% вследствие переноса легких конструкций. "Получать разрешение на реконструкцию необходимо в городской администрации. Но вначале надо обратиться в РГА(райисполком), которая принимает решение о согласовании проведения реконструкции и подготавливает проект распоряжения городской администрации, который направляется в городскую администрацию. После того как получено распоряжение городской администрации, начинается сбор исходных данных, технических условий, заданий на проектирование. Затем разрабатывается проект, проводится его экспертиза (200--500 грн.), получается разрешение на выполнение строительных работ. Ввод в эксплуатацию осуществляется государственной приемной комиссией, созданной городской администрацией. После это собственник обращается в БТИ, которое формирует новый техпаспорт и выдает новое свидетельство на право собственности. Процедура выдачи разрешения длится от 8 месяцев до 2 лет и стоит уже от $5 тыс.
Ответственность
За осуществление самовольного строительства (изменение техпаспорта) предусмотрена административная ответственность. Но штраф -- далеко не самая страшная проблема. "Куда более серьезной является угроза того, что квартиру нельзя будет продать или подарить. Ведь для нотариального заверения сделки потребуется справка-характеристика БТИ, а ее можно получить после проведения инвентаризации, которая установит несанкционированную перепланировку".
Согласно Гражданскому кодексу, лицо, которое произвело самовольное строительство (капремонт, реконструкцию, реставрацию), не становится собственником результата этих работ. Если в один прекрасный день в гости к незаконному перепланировщику нагрянет техинспектор БТИ (по доносу дворников, консьержей, соседей или других "доброжелателей"), проведет инвентаризацию и зафиксирует, к примеру, увеличение площади более чем на 10%, то окажется, что прав на эти дополнительные метры у собственника квартиры нет. По закону, БТИ имеет право передать документы в органы местного самоуправления, а те, в свою очередь, -- принять решение о передаче объекта самовольного строительства в коммунальную собственность или о приведении его в прежнее состояние.
Не стоит "играть с историей" -- если квартира находится в здании, которое относится к памятникам архитектуры (тогда капитальный ремонт будет называться реставрацией), любое изменение в техпаспорте квартиры без разрешения властей наказуемо. "Категорически не рекомендуется проводить самовольные работы в таких квартирах, потому что за уничтожение или ухудшение памятника архитектуры установлена уголовная ответственность", -- предупреждают юристы.
Посторонняя помощь
Дизайнер Светлана решила сэкономить и самостоятельно обойти все необходимые инстанции. В итоге на "беготню" ушло полтора года и $200. Света искренне жалеет о потерянном времени: "Лучше бы заплатила несколько тысяч долларов посредникам". После каждой встречи с чиновниками она возвращалась "мертвая" и затем несколько дней отходила от нервного стресса.
На рынке много организаций, которые вместо владельца "бегают" за разрешениями по кабинетам чиновников. Стоит эта услуга по-разному: от "без проблем -- $50" до "невозможно, только нелегально -- за $2 тыс.". Консультация юристов по перепланировке обойдется собственнику в $5--200 за час. Но они только посоветуют, как лучше оформить документы, куда обратиться, и прочие "мелочи".
Самое печальное, что полностью доверять посредникам нельзя. Во-первых, сроки получения разрешения при их участии почти не укорачиваются. Во-вторых, не факт, что им удастся получить документ. Например, одна крупная компания, офис которой находится в центре Киева (бывшая жилая квартира в доме--памятнике архитектуры), решила сделать реконструкцию помещения и обратилась за помощью к посредникам, заплатив $15 тыс. Согласование длится уже год, а разрешение на реконструкцию ("добро" на сбор подписей и согласование проекта, фактически -- начальная стадия ремонта) до сих пор не получено.
Единственный известный автору рецепт эффективного общения с посредниками -- разметить план-график прохождения инстанций и платить поэтапно, по мере продвижения вперед. Проверено на себе -- действует.
ПЛАНИРОВАТЬ НЕ ПЕРЕПЛАНИРОВАТЬ
Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры":
-- Жилищным кодексом Украины (ст. 100) и Правилами пользования
помещениями жилых домов предусмотрена необходимость получения
разрешения во всех случаях переоборудования и перепланирования жилых
помещений. Тем не менее, Инструкция о порядке проведения технической
инвентаризации объектов недвижимого имущества устанавливает, что к самовольному строительству не относятся: перепланировки, не связанные с изменениями (увеличением или уменьшением) жилых или вспомогательных площадей, без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, кладовых, сноса печей, каминов, остекления балконов, лоджий, обустройства дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах; перестановка оборудования в границах предназначенных для этого помещений. Стоит подготовить
заключение о том, что данные работы можно проводить без получения разрешений (к сожалению, не все БТИ поспевают за изменениями в законодательстве, и многие до сих пор считают описанные в Инструкции работы перепланировкой).
За перепланировками в квартирах многоквартирных домов городские власти практически не следят (яркой иллюстрацией сказанного является наличие огромного количества фасадных кондиционеров и включение площадей лоджий и балконов в площадь квартир за счет демонтажа части внешних стен). Но в последнее время в судах все чаще встречаются иски органов местного самоуправления и коммунальных служб к физическим лицам о понуждении к восстановлению первоначального состояния квартир.
Николай Сидоренко, юрист ЮК "Шмаров и Партнеры":
-- В некоторых районах для получения разрешения на перепланировку требуют предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки, а также справку о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира заявителя, заверенную балансодержателем.
Процедура получения разрешения на перепланировку в кооперативном доме усложняется тем, что фактически собственником квартиры является гражданин-пайщик, а юридически квартира находится на балансе кооператива. Поэтому дополнительно необходимо получить разрешение ОСББ.
Для самостоятельного прохождения всех инстанций людям, затеявшим перепланировку, требуется около года. Почему так много? Ответ прост: процедура эта трудоемкая, бюрократия тоже присутствует. Документооборот, как правило, происходит по почте, нередко документы возвращают на доработку, причем как из-за невнимательности граждан, так и по вине самих сотрудников госучреждений…
Получить в БТИ поэтажный план квартиры на кальке с экспликацией по состоянию на день оформления документа, а также планы экспликаций соседних помещений, если производится переустройство объединяемых квартир.
Собрать необходимые документы:
- Заявление, в котором описывается,что и зачем хочется переделать;
- Выписку из технического паспорта дома с указанием его технического износа (в БТИ);
- Экспликацию жилья, подлежащего перепланировке (в БТИ)
- Документы на право собственности на жилье;
- Выписку из домовой книги в жэке;
- Копию финансово-лицевого счета в жэке.
- Нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки и, взяв с собой планы из БТИ, совершить поход в лицензированную организацию (проектный институт), которая составляет техническое заключение. Проектная организация проводит техническое об-следование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и так далее.
- В результате собственник квартиры получает проект (эскиз или дизайн-проект в зависимости от желания).
- Разработанный проект следует согласовать в специализированных организациях: ЖЭК, «Николаевэнерго», «Николаевгаз», санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры. Если предусмотрено вмешательство в несущие стены, понадобится виза специалиста «Николаевгосэкспертизы».
В каждой из согласующих организаций предстоитофициально уплатить ведомственные сборы (в совокупности — свыше $500). И это только легальные расходы.
Далее необходимо получить:
- Справку о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой;
- Письменное заявление владельцев смежных, выше и ниже расположенных помещений, что они не возражают против перепланировки. Заверить их подписи надо в ЖЭКе.
- Положительное заключение экспертов и согласованный проект подать в районную администрацию для получения разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
- После проведения ремонтных работ получить на руки акты о выполненных работах — от лицензированной организации подрядчика.
- Получить заключения от газовой и энергослужбы, жэка, райжилуправления.
- Провести промеры БТИ для получения нового техпаспорта.
- Получить акт о вводе квартиры в эксплуатацию.
- Получить новый право устанавливающий акт на право владения жильем.
Основными запрещенными видами перепланировок являются*:
• расширение площади помещений санузлов и ванных комнат за счет других помещений;
•
объединение лоджий и балконов с помещениями квартиры методом разборки
внешних стен (причем неважно, являются стены несущими или нет);
• перенос приборов отопления на лоджии и балконы;
• объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
• создание проемов в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
• удаление звукоизолирующего основания полов при ремонте;
• создание пристроек к квартирам, расположенным на первом этаже жилых многоэтажных домов;
• установка кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах зданий, выходящих на улицу.
|
Салон ОКОН и Балконов "Виконда" г.Николаев ул.Бузника,10
EntUA.com
